Kasvupylväät kiinteistökartalla
Tier II ja III -kaupungeissa on potentiaalia tulla seuraavaksi hotspotiksi, kun otetaan huomioon taloudellisen toiminnan lisääntyminen metropolikaupungeista.
RESIDEX -indeksi osoittaa, että vaikka asuntosektorin kiinteistöjen hinnat ovat nousseet, jopa Tier 2 -kaupungeissa hinnat ovat nousseet.
National Housing Bankin (NHB) julkistama viimeisin Residex-asuntojen hintaindeksi osoittaa, että vaikka asuntojen hinnat ovat yleisesti ottaen nousussa, hinnat useissa Tier II ja III -kaupungeissa loka-joulukuun neljänneksen aikana ovat kasvua samalla tasolla kuin suurkaupunkimarkkinoilla tai jopa enemmän.
Nagpurissa hinta on noussut enimmillään 8 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna, ja sen jälkeen Guwahati 7,4 prosenttia, Pune 7,3 prosenttia, Surat 6,2 prosenttia ja Ahmedabad 3,1 prosenttia. Muita merkittäviä ovat valtion pääkaupungit Patna 6 prosenttia, Bhubaneswar 4,7 prosenttia, Bhopal 1,4 prosenttia, ja Raipur ja Dehradun ovat samoilla tasoilla. Kontrasti Delhin 3,2 prosenttiin tai Mumbain pysähtyneeseen tasoon.
Yksi näiden kaupunkien kasvua vauhdittava tekijä on taloudellisen toiminnan lisääntyminen. Teollisuudet taistelevat metropolikaupunkien lisääntyvien kiinteistökustannusten kanssa, ja missä tahansa vertailukelpoista laatua oli saatavilla halvemmalla, ne muuttivat. Tämä pätee erityisesti IT -teollisuutta isännöivään Puneen.
Tier I -kaupunkien kyllästyminen on edellyttänyt toisen ja kolmannen tason kaupunkien kasvua, jota tukevat lahjakkuudet, suuret ja halvemmat maa- ja kiinteistövaihtoehdot, suhteellisen alhaisemmat käyttökustannukset ja suotuisa liiketoimintaympäristö. Tunnetut Tier II ja III -kaupungit, kuten Ahmedabad, Jaipur, Visakhapatnam, Surat, Chandigarh, Vadodara, Indore, Coimbatore, Nagpur, Bhopal, Lucknow, Bhubaneswar, Kochi, ovat vain muutamia, jotka osoittavat sijoittajien lisääntyneen kiinnostuksen erityisesti asuinkiinteistöjä kohtaan. markkinoilla, sanoo Cushman & Wakefield Intian asuinpalvelujen pääjohtaja Shveta Jain.
Jain luettelee tärkeitä tekijöitä, kuten lisääntyneen kosmopoliittisen väestön, työllistymismahdollisuuksien lisääntymisen ja infrastruktuurin parantamisen, jotka ovat herättäneet sijoittajien kiinnostusta. Lisäksi, koska Tier II- ja III -kaupungit tarjoavat sijoitusvaihtoehtoja, jotka ovat suhteellisen halvempia kuin Tier I -kaupungit, yksilöt, joilla on rajoitettu riskinottohalukkuus ja sijoituskoko, voivat hajauttaa sijoitussalkkuaan. Itse asiassa Chandigarh, joka on kolmannen tason kaupunki, asuu useille IT-yrityksille, ja se on myös johtanut kahden satelliittikaupungin-Mohali Punjabissa ja Panchkula Haryanassa-syntymiseen, jotka ovat nyt uusia sijoituskeskuksia.
Läheisyys kasvukeskuksiin on yleensä nähnyt vauhtia kiinteistötoiminnassa. Muutamat Tier II ja III -kaupungit ovat osoittaneet vauhtia sekä uusissa lanseerauksissa että absorptiossa kahden viime vuoden aikana, esim. Bhiwadi ja Vadodara. Tätä kasvua ovat vauhdittaneet uudet sukupolvet. Sijoittajien kiinnostus näihin kaupunkeihin johtuu siitä, että ne ovat lähellä vakiintuneita kaupunkeja Gurgaonia ja Ahmedabadia, joissa kiinteistöjen hinnat ovat nousseet korkealle, sanoo PropEquityn perustaja ja toimitusjohtaja Samir Jasuja.
Osavaltioiden pääkaupungeissa Bhopalissa ja Jaipurissa toiminta on lisääntynyt, mikä johtuu pääasiassa loppukäyttäjien kysynnästä. Bhopalin ja Jaipurin tapauksessa uusien lanseerausten määrä on laskenut, mutta imeytyminen on osoittanut kasvua. Tämä kysyntä perustuu loppukäyttäjiin. Samoin Indoren ja Kochin kaupungit ovat nähneet myymättömän varastonsa vähenemisen, kun kehittäjät ovat rajoittaneet uusia lanseerauksia, lisää Jasuja.
Ympyrähintojen tarkistaminen on myös lisännyt tapahtuma -arvojen kirjaamista rekisterinpitäjään. Bhopalin ja Indoren tapauksessa hallitus on tarkistanut ympyränopeutta, ja aiemmin aliraportoidut tapahtuma-arvot ovat nyt nousseet. Markkinoilla on merkittäviä varastoja, ja kehittäjät painostavat myyntiä alennusten ja korkotukijärjestelmien kautta, sanoo Manish Rajoria, Regional Head-Bhopal, Indore, Nagpur, Re/Max India.
Rajoria lisää, että Nagpurissa havaittu korkea hinnannousu, kuten Residex osoittaa, johtuu kiinniottamisesta. Kahden vuoden ajan vuodesta 2012 alkaen Nagpur ei osoittanut nousua. Tämä oli myös aikaa, jolloin Mihanin rahtikeskusta valmisteltiin ja markkinat olivat pysähtyneenä odottamassa signaaleja. Nykyinen nousu korvaa tämän vaiheen.
Toisessa kaupungissa, hallinnollisessa pääkaupungissa Dehradunissa, on myös tapahtunut hinnankorotus, mikä johtuu enemmän kehitettävissä olevien maa-alueiden rajallisesta saatavuudesta ja loma-asuntoja etsivien kaupunkien loppukäyttäjien kysynnästä.
Dehradunilla on rajalliset taskut. Asuinalue lähellä kaupunkia ja alueilla, joilla rakentaminen on sallittua, on rajallista ja saatavilla on vain joitain tontteja. Suuri osa maista on metsämaata ja kukkuloita, sanoo SN Groupin toimitusjohtaja Nazia Izuddin, Dehradun-pohjainen kehittäjä.
Kun otetaan huomioon useiden näiden kaupunkien erilaiset kasvutekijät, asiantuntijat sanovat, että paras strategia on etsiä paikkoja ja kehitystä, jotka voivat johtaa hyvään pääoman arvon nousuun.
INVESTOINTIKOHTEET
Sijoitettaessa muihin kaupunkeihin kuin suurkaupunkeihin on keskityttävä kiinteistöihin, joilla on mahdollisuus taata vuokratulo ja pääoman nousu. Tämä sisältää asuntohankkeita lähellä työpisteiden valuma-alueita, teollisuuskeskittymiä ja paikkoja, joilla on hyvä tavoitearvo, sanoo Om Ahuja, Jones Lang LaSalle Intian toimitusjohtaja.
Mahdolliselle sijoittajalle, joka etsii mahdollisuuksia tason II ja III kaupungeista, Jasuja sijoittaa seuraavat kaupungit kasvuparametrien mukaan:
Bhiwadi: Läheisyys Gurgaoniin, teollinen kehitys, ehdotettu alueellinen pikaliikennejärjestelmä, joka yhdistää sen Gurgaoniin ja Delhiin
Bhopal: Hallinnollinen pääoma, infrastruktuuri, kuten tuleva BRTS ja uudistettu kansainvälinen lentokenttä.
Indore: Paikallinen etu Keski -Intiassa, infrastruktuurin kehittäminen, kuten BRTS, IT -superkäytävä, valmistuskeskukset Dewasissa ja Pithampur SEZ: ssä.
Jaipur: Hallinnollinen pääoma, kasvava infrastruktuuri, kuten metro, BRTS, ehdotettu kehätie, tuleva erityistaloudellinen Ajmer Roadilla.
Vadodara: Lähellä Ahmedabadia, teollisuuskeskuksia Makarpurassa, Nandesarissa jne., IT-puistossa NH-8: lla.
Kochi: NRI-kiinnostus, tuleva infrastruktuuri, kuten metro, teiden laajentaminen, IT-puistot Kakkanaadissa, satamiin liittyvä kehitys, kuten kansainvälinen konttien siirtoterminaali, LNG-terminaali, Vytilla Mobility Hub.
Tähän Ahuja luettelee Coimbatoren Tamil Nadussa, koska se on merkittävä teollisuuskeskus ja nyt myös IT-keskus. Se tarjoaa erinomaisen liiketoimintainfrastruktuurin, elämänlaadun, korkeasti koulutetun työvoiman sekä alhaiset elinkustannukset, alhaisen saastumisen, nopean infrastruktuurin kehityksen ja proaktiivisen hallituksen, joka edistää kaupunkia aggressiivisesti.
Toinen Ahujan tutkan kaupunki on Visakhapatnam. Suuri satama, se on Andhra Pradeshin toiseksi suurin kaupunki ja myös merkittävä teollisuuskeskus ja öljy-, teräs- ja lannoitealan keskus. Kaupungissa on tietotekniikka- ja biotekniikka -alue ja teollinen kehitys, kuten etelässä sijaitsevat teräs- ja voimalaitokset. Suurin kasvukäytävä on pohjoiseen, NH-5: tä pitkin kohti Vizianagarmia.
Tier I -kaupungeissa sijoittajien kysyntä on suurinta, mutta Tier II- ja Tier III -kaupungit saavat varmasti vetovoimaa. Sijoittajille, jotka katsovat ei-metroa ja nousevia kaupunkeja, on melko vähän vaihtoehtoja, lisää Ahuja.
